Юное балканское государство Черногория,
лишь пять лет назад покинувшее конфедеративный союз с Сербией, с
самого начала вошло в мод...
Сюда ездят отдыхать, здесь покупают летние дома, благо
еще несколько лет назад местная недвижимость была на несколько порядков дешевле
подмосковной. О Черногории любят поболтать за обедом как состоятельные господа,
так и граждане с относительно скромным достатком. Это место
рассматривают как живописное захолустье с побережьем теплого моря,
куда было бы здорово уехать на покой от московской суеты, прикупив себе
какую-нибудь частную гостиницу или ресторан для души. Причин, почему россияне выбирают именно Черногорию в
качестве места для приобретения недвижимости несколько. Во-первых, Черногория,
которая совсем скоро станет полноправным членом Евросоюза, пока еще является для
россиян безвизовой страной. Там можно легко получить вид на жительство
он выдается всем иностранным гражданам, ставшими собственниками
недвижимости. Стать собственником земли, по местному закону, могут лишь
юридические лица. Однако для того, чтобы зарегистрировать на свое лицо фирму в
Черногории, иностранцу достаточно недели-двух. При этом вовсе необязательно
вводить в число учредителей местных граждан, как это принято в некоторых
других странах. Так что все очень просто и доступно. Перед оформлением договора купли-продажи покупатель передает
продавцу залог в размере 10% от стоимости недвижимости. При отказе покупателя
залог остается у продавца, при отказе продавца он возвращает двойную сумму
залога. Оставшаяся сумма передается при подписании договора. В этот же момент
покупатель оплачивает налог на приобретение недвижимости в размере 3% от
оценочной стоимости объекта (определяется налоговыми органами и не зависит от
суммы, указанной в договоре). Покупатель также оплачивает регистрационный сбор в
суде (именно там оформляются сделки по купле-продаже недвижимости в
Черногории) и сбор при занесении в Кадастровую книгу, что составляет
70-250 евро. Ежемесячный налог на недвижимость устанавливается
муниципальными властями. В разных городах сумма может быть разной, но все
выплаты по этой статье расходов не превышают 2 евро за квадратный метр. Налог за
сдачу недвижимости в наем туристам составляет 10%. Коммунальные платежи в
Черногории рассчитываются в зависимости от реального потребления услуг местного
ЖКХ. Но в любом случае это не слишком большая цифра (1,5 -2 евро за квадратный
метр). Еще один фактор, который зачастую оказывается решающим при
выборе Черногории в качестве места для приобретения недвижимости, это отношение
местного населения к нашим согражданам. Черногория православная страна,
исторически близкая к России. На юге она граничит с мусульманской Албанией, и в
приграничном районе живет немало этнических албанцев. Как говорят сами
черногорцы на неофициальном уровне, власти стараются обезопасить себя от
албанского экспансионизма путем тесного сотрудничества с Россией. Причем
как на правительственном уровне, так и на уровне межличностных и деловых
контактов с россиянами. Там полагают, что массовое заселение
состоятельными русскими домовладельцами станет некоей гарантией от развития
событий по типу Косова. "В Черногории очень любят россиян, там почти все говорят
по-русски, в ходу кириллический алфавит, так что проблем с адаптацией не
возникает никаких, - рассказывает менеджер риэлтерской компании "Adrionika"
Елена Невская. - Чувствуешь себя как в Крыму, только отношение к русским на
порядок лучше, чем на Украине". По словам Елены, в общей структуре
иностранных покупателей черногорской недвижимости россияне занимают уверенное
первое место. На долю россиян приходится свыше 70% сделок по приобретению
недвижимости в Черногории иностранцами. А сама Черногория занимает третье место
по популярности среди зарубежных стран, где российские граждане приобретают
недвижимость, уступая только Испании и Болгарии. 18-20% всей зарубежной
недвижимости, приобретаемой нашими гражданами приходится именно на
Черногорию". Если говорить честно, то приобретать недвижимость в
Черногории надо было еще пять лет назад, когда цены на местном рынке были
по российском меркам смехотворны. Те, кто поступил именно так не пожалели: за
пять лет цены на здешнюю недвижимость выросли в несколько раз. "Цены на недвижимость в Черногории после обретения
независимости были очень низкими и привлекательными можно было приобрести
апартаменты у моря за 30-50 тысяч евро, - рассказывает Елена Невская. - При этом
цены отличались стабильным ростом, обеспечивая инвестиционную привлекательность
для покупателей. За год можно было заработать от 15 до 30% прибыли. Те, кто
купил недвижимость в Черногории 5 лет назад, неплохо на ней заработали. Дом,
который 5 лет назад стоил 100 тыс. евро сейчас стоит не менее 400 тыс. Сегодня
стоимость недвижимости в Черногории заметно выросла. И этому есть логичное
объяснение. Протяженность морского побережья Черногории порядка 250 километров.
Мест, где возможна застройка, не так уж и много, а спрос растет достаточно
высокими темпами. Сейчас цены на квадратные метры в Черногории вполне
сопоставимы с московскими, однако на уровне потребительского спроса этот рост
пока никак не отразился. Цены на недвижимость в Черногории уже обогнали
хорватские и приближаются к итальянским". Основным спросом среди россиян в Черногории на побережье
пользуются апартаменты. Большинство объектов, выставляемых на продажу,
представляют собой жилье в новостройках. Жилые дома в Черногории в
основном 4-6 этажные по 16-50 апартаментов в каждом. Застройщики сдают жилье уже
с отделкой, однако если есть какие-то индивидуальные пожелания, то можно
обратиться к застройщикам еще на стадии строительства, и они скорее всего эти
замечания учтут. Наиболее экономичные апартаменты - это студии, площадью от
20 до 35 квадратных метров. Стоимость их зависит от местоположения, а средняя
цена составляет где-то порядка 100 тысяч евро. Наиболее дорогие квартиры стоят от 200 тысяч евро. Как
правило они занимают целые этажи отдельно стоящего дома. Цены в среднем
составляют 1500-2300 евро за квадратный метр в сегменте жилья эконом-класса
(менее престижные курортные места, 200-300 метров до моря). Жилье бизнес-класса
продается по 2300-4300 за квадратный метр. А в элитных Рафаиловичах и Святом
Стефане стоимость квадратного метра начинается от 5 тысяч евро и достигает
отметки 10 тысяч евро и выше за квадратный метр. Наиболее экономные покупатели
могут приобрести апартаменты на стадии проекта или котлована. В этом случае
квартира обойдется дешевле на 200-600 евро за квадратный метр. По мнению
экспертов рынка черногорской недвижимости, именно апартаменты являются наиболее
ликвидным товаром на здешнем рынке, к тому же неуклонно растущим в цене. Динамика роста стоимости апартаментов в Черногории 2002
год2006
год2008
год700-800
евро за кв. метр1700-2000
евро за кв. метр2500-5000
евро за кв. метрМинимальная
стоимость нового частного дома в шаговой доступности от моря в
Черногории 220 тыс. евро. В принципе, можно нойти дома и дешевле, но это будут
старые постройки, которые потребуют или масштабного ремонта, либо полной
реновации. Так что сэкономить тут вряд ли получится. Традиционные черногорские дома делятся на 2-3 и более
апартаментов. Самые большие апартаменты занимает хозяин, те, что поменьше (30-60
кв. метров) сдаются в аренду в туристический сезон. Не так часто, но можно
среди предложений можно найти и виллы на побережье. Их стоимость начинается от
400 тысяч евро, но встречаются и "исторические объекты" дома, построенные еще
200-300 лет назад отдыхавшими здесь аристократами. Стоимость таких летних
дворцов начинается от 1 млн евро. Иностранцы имеют право зарабатывать на сдаче своего жилья в
аренду туристам. Пик сезона в этих местах с 15 июля по 15 августа. Средняя
стоимость одного места в сдаваемых апартаментах 10-20 евро в день. Место в
элитных апартаментах стоит 30-40 евро в день. Таким образом, за летний сезон
можно заработать 1500 евро с каждого сдаваемого места. Владельцы сдаваемых
элитных апартаментов могут рассчитывать на 3000 евро в сезон за одно место.
Приобретение частного отеля на 6-7 мест обойдется от 500 тысяч евро. Отель,
расположенный на первой линии будет стоить не менее 700 тысяч. Выгодно это или
нет, подсчитать нетрудно самостоятельно, не забывав прибавить к расходам
затраты на содержание здания, налоговые отчисления и поддержание бизнеса.
Цены на черногорскую недвижимость сильно зависят от места
ее расположения. Несмотря на скромные размеры территории (длина морского
побережья в Черногории, напимним, не превышает 250 километров), разброс цен
достаточно велик. "В разных регионах Черногории цены заметно разнятся, -
рассказывает Елена Невская. - К примеру, в самом престижном курортом месте
Святом Стефане стоимость апартаментов достигает 10 тысяч евро за квадратный
метр. Это их местная Рублевка. Как и в любой стране в Черногории есть более
престижные направления и менее престижные. Святой Стефан с окрестностями это
самое престижное направление. Чуть менее престижное это Будва. Но этот
курорт претендует в недалеком будущем на статус местного Монте-Карло. Затем
идет Котор, а район ближе к городу Бар подешевле". "Континентальная" часть Черногории не так привлекает
покупателей. Несмотря на строительство небольших горнолыжных курортов в горной
части страны, недвижимость в этих районах пока не пользуется особым спросом у
россиян. Несмотря на дешевизну, качество черногорских горнолыжных курортов явно
не дотягивает до привычных альпийских стандартов. На тех же Балканах Болгария
располагает горнолыжными курортами с более развитой инфраструктурой и менее
высокими ценами. Бюджет Апартаменты Дом Земельный
участок 50
тыс. евро 20
кв. метров. Будва, Герцег Нови - - 100
тыс. евро 25-35
кв. метров. Будва, Герцег Нови, Котор - До
500 кв. метров. Бар, Герцег Нови 150
тыс. евро 35-70
кв. метров. Все побережье Небольшой
дом под реновацию, либо дом далеко от побережья. Бар До
1000 кв. метров. Бар, Герцег Нови. До
800 кв. метров. Тиват, Котор, Будва 200
тыс. евро 50
100 кв. метров. Все побережье Дом
в районе Бара на удалении от побережья В
хорошем месте по цене 200 евро за кв. метр 250
тыс. евро 80-120
кв. метров. Все побережье Дом
в районе Бара, Герцег Нови на некотором расстоянии от моря В
хорошем месте по цене 200 евро за кв. метр 300
500 тыс. евро Элитные
апартаменты Дом
в Баре, Герцег Нови, Тивате, Будве Которе, Петровце у моря В
хорошем месте по цене от 300 евро за кв. метр 500-600
тыс. евро Элитные
апартаменты Дом
в Баре, Герцег Нови, Тивате, Будве Которе, Петровце, Режевичах на
первой-второй линиях. Мини-отель
в районе Бара На
первой линии по цене от 400 евро за кв. метр От
1 млн евро - Вилла,
пансион в Будве, Которе, Герцег Нови, Тивате. Мини-отель на первой линии в
районе Бара -
Автор: Денис Пузырев