Местный рынок загородной недвижимости меняется под желания потребителей. Застройщики корректируют свои проекты, формируют недорогие предложения и ждут, когда вновь станут востребованы большие дома.
Красноярский рынок коттеджных поселков, как и в большинстве городов-миллионников, начал формироваться в начале 2000-ых. Строительные компании выкупали участки в пригородах, привлекали инвесторов. Потенциальными покупателями коттеджей в таких поселках выступали, как правило, только состоятельные люди, средний класс, вкладывался в покупку дачных участков.
Ситуация на рынке начала качественно меняться после 2010 г. Пережив падение спроса, девелоперы начали разрабатывать предложения для горожан среднего и чуть выше среднего достатка. Некоторые игроки даже переработали свои проекты поселков, адаптировав их под массовый сегмент. Также в пригороде Красноярска появились поселки с домами эконом-сегмента, стоимость которых равна цене квартиры в городе. В результате, в 2012 г. спрос на объекты в коттеджных поселках, расположенных в пригороде Красноярска, начал расти. Причем, положительные изменения отмечают как застройщики домов средней ценовой категории, так и коттеджей премиум-класса.
"Спрос однозначно вырос. Продаем примерно по два участка в неделю. Для сравнения, осенью-зимой были те же два участка, но в месяц. При неизменных ценах", - рассказывает "ДК" директор по развитию девелоперской компании "Горизонт" Михаил Паршков.
"У нас в поселке уже очень многое построено за последний год, и сейчас заключается больше договоров. В основном покупатели - это те люди, которые знают нас давно, но только сейчас "созрели" присоединиться к нашему проекту", - добавляет руководитель проекта деревни "Шамони" Иван Молтянский.
Дом вместо квартиры
По данным краевого министерства строительства и архитектуры, на территории региона в 2011 году было введено в эксплуатацию более 350 тыс. кв.м. "малоэтажки". "На территории края осуществляется строительство малоэтажного жилья более чем на 30 площадках. Самые крупные из них - поселки коттеджного типа: "Новалэнд", "Удачный", "Видный", "Новая Элита", "Еловый", "Михайловский", "Горизонт", "Шамони" и др.", - поясняет "ДК" министр строительства и архитектуры края Владимир Цапалин. Большинство этих площадок находится в пригороде Красноярска. Средняя площадь коттеджей в таких поселках не превышает 200 кв. м., и чаще варьируется в вилке 120-170 "квадратов". К таким домам прилагается участок в 10-12 соток. Стоимость готовых домов на красноярском рынке начинается от 2,5-3 млн руб. За эти деньги покупатель получит "коробку" коттеджа и минимальный участок земли - 6 соток. Ему останется сделать ремонт и благоустроить территорию участка. Цена за коттедж с чистовой отделкой площадью от 100 кв. м. составит уже 4-4,5 млн руб.
"Самое востребованное жильё - эконом-класса, с небольшим участком. Запросы у всех разные, но многие отталкиваются от варианта "продажа своей квартиры плюс небольшая доплата". Этот вариант реален", - отмечает Михаил Паршков. По словам Ивана Молтянского, самый покупаемый дом в поселке "Шамони" - коттедж площадью 204 кв.м., с земельным участком до 14 соток, стоимостью 11,6 млн руб.
Еще одна возможность для желающих переехать в малоэтажный микрорайон с зеленой зоной — приобретение таунхауса. Этот формат наиболее востребован потребителями среднего класса. "После кризиса люди не в состоянии покупать большие дома, - комментирует генеральный директор компании "Корпорация "ИНКОМ-Сосны-Красноярск" Александр Горностаев. - В связи с этим мы внесли изменения в проект "Удачный", уменьшили площадь в домах средней этажности, увеличили количество квартир в доме. Строим не одну квартиру на этаже, а 3-4 площадью от 60 до 170 кв. м. Средняя цена одного кв. м в "Удачном" аналогична цене "квадрата" в городе — 53 тыс. руб. Спрос на это предложение достаточный".
Во многом девелоперы идут навстречу покупателю, чтобы вернуть уже вложенные средства. Значительная доля инвестиций уходит на приобретение земли и подведение коммуникаций к строительной площадке. "В концепции "земля плюс дом" цена складывается из стоимости земельного участка, затрат на перевод сельхозугодий в категорию ИЖС, прокладку дорог, установку подстанций, прокладку подземных коммуникаций, организацию поста охраны. И, конечно, из стоимости самого строительства. В процентах эти две части составляют 60 на 40", - подсчитывает г-н Паршков.
Содержание дома в среднем в два раза дороже содержания городской квартиры. Жильцы поселков платят не только за коммунальные услуги, но и за комфортное благоустройство, дороги, вывоз мусора, чистоту на улицах и т.д. Тарифы в каждом поселке рассчитываются индивидуально. Например, в "Удачном" и "Соснах" стоимость услуг управляющей компании составляет 39 руб. за 1 кв. м. дома.
Сделай сам
По словам участников рынка, готовые дома в пригороде Красноярска пользуются спросом только в том случае, если поселок отвечает ряду условий. А именно — находится в красивом, экологически чистом месте недалеко от города, имеет централизованные коммунальные сети, качественные дороги, социальные объекты (как правило, в первую очередь требуется детский сад), оборудованные детскую и спортивную площадки, организованную систему охраны. Каждый застройщик решает проблему соответствия этим критериям по-разному. Одних от затрат на строительство детсада спасает тесное соседство с городом, другие для привлечения клиентов не только строят социальную инфраструктуру, но планируют дополнительные объекты — горнолыжную трассу ("Шамони"), торговые центры ("Удачный"), стадион, фитнес-центр с бассейном ("Новалэнд") и др. Впрочем, есть мнение, что суть не в постройках. "Выбор удачного места - это основополагающее в загородном проживании, - считает г-н Молтянский. - Клиенту надо приехать и понять — его это или нет. Какова роза ветров, экология, как встаёт и садится солнце зимой и летом, есть ли рядом лес. Место — вот, что важно, а дом может построить любой".
В вопросе требований к дому красноярские застройщики демонстрируют максимальную гибкость в переговорах с клиентом. Готовы согласовывать варианты строительства, фасадов, отделки. В некоторых поселках инвестор может построить дом сам. Такое предложение весьма востребовано. "В моей практике при наличии готовой и хорошей инфраструктуры подавляющее большинство предпочитает строиться самостоятельно", - говорит Михаил Паршков.
Такие клиенты сами выбирают, как, из чего и за сколько возводить свой дом. Выбор стройматериалов и технологий в крае достаточно большой. Для малоэтажного строительства в регионе производится полный набор конструктивных элементов. Традиционные материалы: кирпич, пено-, газобетонные блоки, калиброванное бревно и клееный брус, деревянно-каркасные конструкции. Кроме того, предлагаются элементы несъемной опалубки для строительства жилья по технологии "Эко-дом".
Две зоны роста
Бум малоэтажного строительства в пригороде Красноярска не за горами, считают местные застройщики. Этот сегмент не насыщен, есть свободные ниши. Будущее за качественными проектами, ориентированными на состоятельных людей и представителей среднего класса, полагают эксперты. "Малогабаритное жилье — это временное явление. Через некоторое время рынок восстановится, и вновь будут покупаться большие квартиры и коттеджы в экологически чистой зоне, - считает Александр Горностаев. - Загородное жилье было и будет востребовано, люди стремятся за город. Это обыкновенное человеческое желание — уехать от шума и суеты поближе к природе".
По словам Ивана Молтянского, рынок загородной недвижимости в Красноярске только начинает формироваться, цены на достойные объекты растут. Пока у покупателей ценового сегмента выше среднего почти нет выбора: "Может, дом и неплохой, а окружение совсем не то, или находится он далеко от города и т.д. Если все параметры сходятся - обычно цена становится заоблачной, несколько десятков миллионов рублей. Новые проекты постоянно появляются в информационном поле, но, к сожалению, достойных внимания почти нет".
Зонами роста красноярского малоэтажного строительства могут стать два направления - микрорайон "Плодово-ягодный", находящийся в черте города (общая площадь застройки - 143 га) и микрорайон "Юго-Восточный" неподалеку от д. Минино (площадь застройки -76,8 га). По прогнозам девелоперов, именно эти площадки в ближайшее десятилетие будут обеспечивать прирост в регионе "малоэтажки".
