Эксперты фиксируют значительное увеличение сегмента индивидуального жилищного строительства (ИЖС). При этом, доля первичного жилья сохраняется, а вторичного — идёт на спад. О том, какие тренды на рынке ИЖС сегодня усиливаются, а какие — стали играть меньшую роль, мы поговорили с заместителем Председателя Юго-Западного банка Сбербанка Ларисой Николаевной Безделевой.
Как и почему растёт спрос
На прошлой неделе Сбер представил традиционный «индекс Иванова», отражающий потребительские настроения россиян. Во втором квартале 2023 года он вырос до минус 11% (с минус 15% в предыдущем периоде). Это максимум за последние пять лет. Улучшения показали все компоненты индекса. Особенно вырос индекс личного благосостояния, который поднялся на 6 п. п., до 5%. Во II квартале, как и в течение последнего года, Ивановы стали меньше беспокоиться об экономической ситуации. Всё меньше респондентов испытывает беспокойство по поводу трудоустройства и работы и инфляции (27 и 36% соответственно). Причина — рекордно низкий уровень безработицы и продолжающаяся дезинфляция во время проведения опроса.
Средний доход на члена семьи увеличился на 1,7% по сравнению с предыдущим кварталом (с 34,9 тыс. руб. в месяц до 35,5 тыс. руб.), а средняя месячная заработная плата респондентов выросла на 3,3%. С I квартала существенными темпами росла заработная плата в крупных компаниях (+9% за указанный период), малых и микрокомпаниях (+13% за указанный период). В средних компаниях заработная плата осталась на том же уровне. В целом, респонденты стали более склонны к созданию сбережений: чистая доля считающих текущие условия благоприятными для их формирования составила минус 13% во II квартале. Это максимум за последний год.
Как отмечает Лариса Безделева, личное благосостояние жителей Юга России и Северного Кавказа тоже уверенно растёт. Благодаря увеличению доходов они имеют возможность больше тратить, увеличивается потребление. Один из двигателей роста — восстановление внутреннего спроса. Ещё одно следствие стабильности на рынке труда, инфляционных ожиданий и роста доходов — стремление улучшить жилищные условия за счёт ипотеки.
Ещё один важный тренд: на Юге и в СКФО становится всё больше самозанятых в индустриях красоты и здоровья, IT/программирования, продаже товаров собственного производства. Эта категория также позитивно влияет на рост спроса на рынке ИЖС, т. к. они не привязаны к жизни вблизи офисов и всё чаще выбирают между городской квартирой и собственным домом последний вариант. Их рост благосостояния уверенно растёт. А, значит, они могут себе позволить быстрее накопить на первоначальный взнос и приобрести или построить дом бОльшей площади или в более престижном коттеджном курортном поселке.
Где и что покупают
В июне 2023 года Сбер обновил рекорд по ипотеке на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) — по данным Домклик, банк выдал 8,7 тыс. кредитов на 39 млрд руб.. Это максимум за всё время действия программы. в то время как в 2022 году доля жилищных кредитов на ИЖС в объёме выдач составляла 4−5%. В Сбере прогнозируют, что по итогам 2023 года общий объём выдач банка на ИЖС достигнет 300 млрд руб. — это в 3 раза больше, чем в 2022 году.
В южных регионах страны эта тенденция более чем двукратного роста также актуальна. Ожидается, что смещение спроса в сторону кредитования на ИЖС будет только усиливаться. Если в 2021 году доля ипотек на строительство своего дома в общем объёме выданной ипотеки составляла 0,8%, в 2022 году она выросла до 4–5%, то в этом году она уже превысила 10%.
Как отмечает Лариса Безделева, за первые полгода уже выдано больше ипотеки на ИЖС больше, чем за весь 2022-й. С ипотекой Сбера купили или начали строительство за последние полтора года уже около 4 200 семей. Средний первоначальный взнос варьируется от 0,8 до 1,5 млн руб.. Активнее всего жилищные займы на ИЖС получают в Краснодарском крае и Адыгее, на Ставрополье и в Ростовской области, но в последние месяцы всё больше заявок поступает и от жителей Республик Северного Кавказа, Калмыкии и Крыма. Спрос растёт как в крупных городских агломерациях, где традиционно активно растет загородное строительство, так и в курортных локациях Черноморского побережья, Кавказских Минеральных Вод. Всё больше спрос и в средних и малых городах с развитой частной застройкой, а также в сельской местности.
Около 80% займов получают уже с накопленным первоначальным взносом от 15 до 50%. Практически половина от всех ипотек на ИЖС в этом году получили жители южных регионов страны в возрасте от 31 до 40 лет. Мужчины в общей структуре составляют 58%, а женщины только 42%. При этом, видна тенденция на смещение возраста получения кредита и сразу после окончания среднего или высшего учебного заведения. Сегодня уже около 6% молодых людей до 25 лет берут ипотеку на ИЖС в южных регионах страны.
Купить по льготной ставке и сэкономить миллионы руб.
Строительство или покупка дома — один из основных и самых востребованных сегодня инструментов для улучшения жилищных условий. И, конечно, важная точка роста жилищного строительства для занятых в этой сфере компаний. Ввод жилья в этом сегменте растёт на Юге России и Северном Кавказе опережающими темпами.
Помимо интереса людей к частным домам, роль в повышении спроса также сыграла своевременная масштабная законодательная реформа. Например, было расширено действие льготных программ, смягчены условия выдачи ипотеки и появилась возможность выбирать, каким способом строить дом — с подрядчиком или самостоятельно. По программам льготной ипотеки можно оформить кредит на покупку квартиры в строящемся доме или готового жилья у застройщика, а также строительство частного дома по договору подряда и покупку земельного участка с дальнейшим строительством дома (по «Льготной ипотеке» также есть возможность оформить кредит на ИЖС «хозспособом»).
Сегодня больше половины южных ипотечных кредитов Сбера выдаётся по программе «Господдержка» со средним размером 4 млн руб. и средней стоимостью объекта от 3 до 5,6 млн руб.. Так, доля программы «Господдержка» в общих выдачах ИЖС в июле превысила половину от всех полученных кредитов. Что касается «Семейной ипотеки», то ее доля составляет, в среднем, около 25%, с «Ипотека IT» уже получают около 1% ипотек на ИЖС. Свыше половины выданных кредитов на ИЖС в Сбере сейчас приходится на строительство хозяйственным способом. Оставшиеся порядка 47% пользуются сервисами-подрядчиками. И всего 1% приходится на базовые программы ИЖС.
