«Краснодар перенасытился квадратными метрами. Сегодня, по данным экспертов, в городе выставлено на продажу 56 тысяч пустых квартир.»
Продавать квартиры,
а не воздух
Ситуация, в которой сегодня оказались девелоперы в Краснодаре, - вполне закономерный итог политики гонки за квадратными метрами, темпов роста строительной отрасли, чем так принято было гордиться все последние годы.
Каждый раз, когда мы видим на большом количестве рекламных щитов предложения о продаже квартир, заполонившие город, у нас возникает закономерный вопрос: где здесь квартира, а где мечта о ней? Что продает застройщик? И почему ни у кого все эти годы не возникало вопроса о достоверности предлагаемой рекламы? О той разнице между одной ситуацией, когда тебе дают ключи и говорят: «Въезжайте хоть завтра», и второй - когда ты отдаешь свои полтора-два миллиона, в ответ получаешь бумажку, именуемую договором, а потом долго и нудно ездишь смотреть на котлован, на этажи, на крышу.
Причем и то и другое почему-то называется «квартира».
- Нам обещали срок сдачи в январе 2014-го, - рассказала редакции молодая мама Анна Селезнева. - Думали, родим ребенка и въедем. Малышу уже два года. Сроки бесконечно переносятся. Мы уже создали инициативную группу из дольщиков, наблюдаем за стройкой. Идут бесконечные суды то за мансарду, то за лишние этажи. А ведь застройщик был порядочный, разрешенный. Как мы еще можем на него повлиять?
Ни в одном бизнесе такого нет. Мы вам отдали деньги за сыр, а вы нас кормите баснями, что корова еще ходит по лугу, потом только мы ее будем доить, потом из этого молока делать сыр… Потом нам кризис помешает привезти вам вовремя сыр. Ждите, короче.
Застройщикам было позволено многое. Закрывали глаза на незаконное строительство, на то, что «сажают» свои небоскребы на старые гнилые коммуникации. Пока резкое падение спроса на жилую недвижимость из-за падающих доходов не охладило их пыл. И вот итог. По данным консалтинговой компании MACON Realty Group, снижение спроса логично приводит к росту числа нереализованных квартир. Сегодня в Краснодаре на первичном рынке жилой недвижимости ведется продажа 56 000 квартир, в Ростове-на-Дону - почти 15 000. Однако наиболее тревожным сигналом является увеличение остатков в сданных в эксплуатацию объектах. По итогам второго квартала, в двух южных столицах по 15% из всех нереализованных квартир приходится именно на готовые дома. Для клиентов покупка такой недвижимости не имеет рисков незавершения строительства, но даже это не позволяет девелоперам их распродать.
Будут ли в связи с этим еще снижаться цены? Вряд ли. Они и так уже на самом дне.
Средний класс уже не тянет
- Да, квартир в Краснодаре строится многовато, - уверен вице-президент НП «Кубанская палата недвижимости» Руслан Попов. - Но это еще и потому, что у людей все меньше возможности взять ипотеку даже при таких, как считают участники рынка, привлекательных ставках. Если говорить честно, то ведь ипотека у нас тоже не для бедных и даже не для низшей границы среднего класса. Она скорее для богатых, а также для средней и средневысокой категории среднего класса. Ты, предположим, берешь миллион, но за 12-13 лет ты фактически отдаешь банку два миллиона. Не каждая семья это потянет. Смотрите дальше. Самая привлекательная ставка по ипотеке - 11%. Но это ставка на новостройки. То есть молодая семья платит по 15-20 тысяч в месяц за стены, в которых пока не живет. А в это время ютится с родителями либо снимает еще одну квартиру за те же 12-15 тысяч в месяц. Но доходы людей не увеличиваются: зарплаты на прежнем, докризисном уровне. Поэтому вольно или невольно, но средний класс постепенно приближается к границе бедного. Были бы ставки по ипотеке хотя бы на уровне 9%, я уверен, квартир в Краснодаре продавалось бы больше.
Через сито пройдут не все
Самый наивный и простой вопрос, который возникает у многих горожан: почему застройщики лепят прямо на головах многоэтажки, квартиры в которых не продаются, а не строят, например, то, в чем есть потребность, - школы, детские сады, аквапарки, релакс-зоны, открытые бассейны и т.д.?
Ведь рожают много, все, что связано с детьми, растущая ниша для бизнеса. Катастрофически не хватает и зон отдыха. Южный город три летних месяца задыхается без открытых бассейнов или доступных пляжей при сорокаградусной жаре. Любые деньги отдашь за эти удовольствия.
Меня всегда мучил вопрос: почему ростовский аквапарк в этом году вошел в десятку лучших в Европе, а у нас нет даже вшивенького аквапарка?
Ответ лежит на поверхности: бизнес всегда привык делать быстрые (а где-то даже шальные) деньги. Он в Краснодаре строил то, что легко всегда продавалось, - квартиры. Тут, знаете ли, не до ваших глупостей…
- Вторая причина: в городе не осталось свободной земли для этих объектов, - комментирует Руслан Попов. - Рекреационные зоны заказывать бизнесу должна, по идее, власть. Дело застройщиков - лепить квадратные метры. Сделать бизнес на аквапарке - это длинные деньги. Кто потом будет управлять? Это уже другая проблема.
С 1 января 2017 года в ФЗ-214, так называемый закон о долевом строительстве, будет внесено восемь изменений. Пакет поправок выглядит сурово. Самое существенное из них: застройщик теперь будет иметь возможность получить средства дольщика только через банк и только после передачи тому квартиры. Кроме того, будет создан компенсационный фонд на случай строительных пирамид, куда все застройщики будут перечислять 1% от планируемой стоимости многоквартирного дома.
По мнению экспертов рынка, от этих нововведений некоторые застройщики в легком шоке…
А давайте теперь посмотрим с другой стороны. Люди доверяют немалые деньги строительной компании, которая этими деньгами по своему усмотрению пользуется. В срок жилье в последние годы, за редким исключением, не сдается. Дольщики регулярно ездят на стройку, создают инициативные группы в социальных сетях, что бы всем вместе контролировать ход стройки. Собираются на собрания. То есть кроме денег они тратят еще кучу времени и нервов.
- По нашим наблюдениям, затягивание сроков сдачи происходит еще оттого, что застройщики хотят выжать по-максимуму, - комментирует Руслан Попов. - Берут разрешение на 12-этажный дом, а строят 14-этажный. Затем они останавливают стройку на год, судятся за эти два этажа. Или есть разрешение на трехэтажный дом, а они пристраивают мансарды, опять судятся. Так делает каждый третий-четвертый застройщик.
Причем все это время они пользуются твоими миллионами, которые ты взял в ипотеку. Никакой банк застройщику не даст такой доходности… Посчитайте доходность: минимум по двести тысяч рублей в год с каждой семьи. Почему же граждане не подают в суд? Ведь в договоре указываются сроки окончания строительства, которые регулярно нарушаются. Как показывает практика, себе дороже выходит…
- В последний год власть более жестко стала подходить к застройщикам, поэтому часть недобросовестных игроков уже уходит с рынка. Кроме того, сквозь сито новых поправок в ФЗ-214 тоже пройдут не все. Таким образом, рынок очистится, - продолжает Руслан Попов. - Вход на рынок станет жестче, ответственности больше. Рынок станет более сбалансированным.
Надеемся, что и застройщики извлекут урок из этой ситуации. Научатся строить, опираясь не столько на деньги дольщиков (теперь с нового года, по идее, государство не должно им этого позволять), а используя собственные средства, банковские кредиты и деньги инвесторов.
Светлана Журавлева
