Как выглядит портрет приезжающего на Кубань мигранта? Жители каких регионов предпочитают переселяться в Краснодарский край? Сколько приезжие тратят на недвижимость в южном регионе? Директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько ответил на эти вопросы, а также развенчал связанные с мигрантами мифы во время конференции девелоперов на выставке «Мое жилье». «ФедералПресс» записал основные тезисы выступления эксперта и делится со своими читателями.
Как выглядит портрет приезжающего на Кубань мигранта? Жители каких регионов предпочитают переселяться в Краснодарский край? Сколько приезжие тратят на недвижимость в южном регионе? Директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько ответил на эти вопросы, а также развенчал связанные с мигрантами мифы во время конференции девелоперов на выставке «Мое жилье». «ФедералПресс» записал основные тезисы выступления эксперта и делится со своими читателями.
Не Север, а Восток
«У большинства из нас в сознании сложился стереотипный портрет приезжего. Принято считать, что мигрантами являются некие «жители Севера», которые решили переехать на юг. Мы представляем их какой-то аморфной массой ничем не примечательных людей. Но если копнуть глубже и попытаться разобраться, то выяснится, что все совсем не так. Проведенное MACON Realty Group исследование показало, что к нам приезжают самые разные люди. Это и жители Севера, и выходцы из центральной части России, и сибиряки, и даже москвичи.
Приезжающих к нам людей можно объединить в группы с разными предпочтениями, социальными статусами и уровнем доходов. У большинства переезжающих внутренних мигрантов в России, как правило, есть опыт посещения мест, куда они хотят переехать. Они с ними знакомы и очень часто оттуда родом. Классический пример среднестатистического российского переселенца – это человек, родившийся в Краснодаре, Белгороде или Рязанской области, который некогда уехал на заработки (например, вахтовиком на Север). И в какой-то момент, когда жизненный цикл подходит к завершающему этапу, человек перебирается к себе на родину вместе с образовавшейся семьей.
Ежегодно в России из региона в регион переселяются около двух миллионов человек. Это около 1,5 % от населения России. Не очень большая цифра в сравнении с развитыми странами, где мобильность доходит до 5–7 % жителей. Тем не менее эти 1,5 % населения являются теми, кто потенциально может покупать жилье, будучи выходцами из других регионов. При этом большинство людей сейчас переезжает с востока страны на запад. Так что когда мы говорим «северяне» – это не совсем соответствует действительности. «Северянами», на самом деле, являются сибиряки и жители Дальнего Востока. Обратная миграция, кстати, тоже есть, но она не имеет большого объема.
Еще один укоренившийся миф, что все переселенцы хотят жить на Юге. Да, у нас хотят жить многие. Вот только большая часть мигрантов предпочитает переселяться в Центральный федеральный округ. Причем преимущественно в московский регион, включающий собственно столицу, Московскую область, а также близлежащие регионы. Вторая по численности территория, где миграция наиболее активна, – это Санкт-Петербург и ЦФО. И только на третьем месте идет Юг России. Сюда переселяются около 160 тыс. человек. Ежегодно доля Краснодарского края в общей миграции составляет около 6 %. А если мы берем ЮФО в целом, то это 8 %. Т. е. Краснодарский край на южном направлении оказывается в приоритете.
Кто едет на Кубань?
В 2015 году произошел своеобразный всплеск миграции в регион. В Краснодарский край тогда приехало 210 тыс. человек. Это наш миграционный поток. При этом стоит различать миграционный поток и миграционный прирост. Помимо приезжающих сюда есть еще и уезжающие. К тому же не все, кто посетил наш регион, в итоге здесь остаются.
Откуда эти люди приезжают? Если мы проанализируем миграцию в Краснодарский край из разных частей России, то можно разделить ее на три группы. Первая – приезжие из других регионов, которые составляют более половины мигрантов (из 210 тыс. приехавших на Кубань в прошлом году примерно 120 тыс. были выходцами из других областей, краев и республик России). Еще 67 тыс. – это внутренняя миграция на территории Кубани. Например, когда люди из Белой Глины переезжают жить в Геленджик. И порядка 23 тыс. – это приезжие из других стран.
Как я уже сказал, основная доля россиян едет к нам из восточных регионов. В основном это Дальневосточный федеральный округ. Среди покупателей квартир достаточно часто встречаются жители Благовещенска, Хабаровска или Владивостока. Большая доля миграционного потока идет со стороны Северо-Кавказского округа. Это переселенцы из близлежащих к Кубани регионов: в основном жители Ставропольского края и республик Северного Кавказа. Миграционный поток из этих территорий очень большой и сопоставим с объемом переселенцев с Дальнего Востока. Причем едут к нам с Кавказа по двум причинам. Во-первых, массовую миграцию мы наблюдаем из-за ухудшения криминогенной обстановки и повышения межнационального напряжения на территории СКФО (особенно в Кавказских Минеральных Водах). А вторая причина связана с экономическими преимуществами Краснодара как лидера в этой части страны. Здесь легче найти работу, более высокая заработная плата и т. д. Приезжают к нам и жители других регионов РФ, но их количество на порядок меньше.
Кроме того, среди мигрантов высока доля иностранцев. На международную миграцию приходится около 20 % миграционного потока. Но в основном это жители стран СНГ и ближнего зарубежья (Украина, Армения, Грузия). Т. е. к нам едут представители народов, обладающих прочными историческими связями с Краснодарским краем. Отмечу, что некоторую часть международной миграции обеспечивают и жители дальнего зарубежья. Но это либо немногочисленные граждане таких экзотических стран, как Бангладеш или Пакистан, либо еще меньшая группа западных граждан, являющихся выходцами с Кубани и решивших вернуться на историческую Родину.
Отмечу, что определенная часть миграционного потока как из центральной России, так и из зарубежья, не остается здесь жить на постоянной основе, но приобретает недвижимость. Таким образом, спрос на объекты недвижимости частично формируется людьми, не собирающимися сюда переезжать, но вкладывающими деньги в регион, который им знаком и понятен.
Еще один миф гласит, что Кубань является регионом, куда приезжают умирать. Я и сам раньше был уверен, что наш край выбирают граждане, которые наработались за жизнь и хотят провести в солнечном краю свои последние дни. Но когда мы начали более детально разбираться, то выяснили, что это не соответствует действительности. Всего лишь 14 % из всех переселенцев – люди нетрудоспособного возраста, т. е. пенсионеры. Сам я ранее был уверен, что их больше половины. А 68 % – это взрослые люди работоспособного возраста, которые еще могут трудиться и, более того, экономически активны. Кроме того, 18 % из всех приезжающих – это дети, которые не достигли совершеннолетия. Лично для меня оказалось открытием, что мы привлекаем трудоспособное, экономически активное население, которое развивается, будет учиться, тратить деньги и покупать себе недвижимость в регионе. И мне кажется, что это хороший, позитивный знак. Добавлю, что доля трудоспособного населения за последние годы увеличивается. Все больше и больше людей приезжают к нам в самом расцвете лет.
Рынок жилья для приезжих
Перейду к цифрам. На приобретение недвижимости в Краснодарском крае мигранты в 2015-м потратили 88 млрд рублей. Это порядка 50 тысяч сделок. Из них 66 млрд рублей было потрачено жителями других регионов. И 22 млрд рублей – кубанцами, сменившими место жительства. При этом ровно половина из 44 млрд рублей пришлась на покупки на первичном рынке недвижимости и столько же – на приобретение вторички. Если говорить о Краснодаре, то здесь в прошлом году мигрантами было совершено около 12 тыс. сделок на общую сумму 23 млрд рублей и около 8 тыс. сделок – по краю. Это только первичный рынок. На вторичном рынке по Краснодару было совершено 8 тыс. сделок.
Можно сказать, что доля людей, которые хотят приехать в Краснодарский край, не падает. Но при этом она и не растет бесконечно. Вторым трендом, как я уже говорил ранее, является рост трудоспособного населения, которое мигрирует в наш край. Это экономически активные люди, которые хотят и способны приобретать недвижимость. И, что очень важно, – это люди с детьми. Поэтому среди мигрантов увеличивается спрос на жилье с двумя и более комнатами. Этот спрос имеет место, и он продолжится в течение ближайшего времени».
