«Я считаю, то торговать мебелью в полуразрушенных особняках центра, как это происходит в Казани, нерентабельно, как и газонокосилками, товарами для сада, могильными памятниками и так далее. Другое дело ювелирные магазинчик, не обязательно продающий брильянты, или сувенирная лавочка для туристов»
Центр Казани уже не похож на руины после бомбежки или остатки былой дворянско-купеческой роскоши после нашествия дикарей. И даже сетки, кое-где еще прикрывающие фасады уже не производят удручающего впечатления, так как скрывают не графские развалины, а свежую краску, изящные завитушки, пухлых купидочиков и прочие «архитектурные излишества», как их называли в советские времена.
В конце июня истекают «500 дней»: инвестиционная группа компаний ASG, председателем совета директоров которой является самый богатый выходец из Татарстана Алексей Семин, готовится представить на суд казанцев и гостей города 26 возрожденных исторических особняков.
О том, что скрывают пока еще не убранные сетки, будет ли кипеть за свежеокрашенными фасадами жизнь и, конечно же, сколько стоит вернуть прошлое в настоящее и сохранить его для будущего, Алексей Владимирович рассказал на пресс-конфренеции, отвечая, в том числе, и на вопросы «Казань 24».
«Думаю, многие казанцы просто не узнают центр Казани после реставрации!»
- Алексей Владимирович, успевает ли компания ASG открыть реставрируемые в рамках проекта «500 дней» объекты в историческом центре Казани к началу Универсиады?
Алексей Семин: Вне всякого сомнения, успеем. Напомню, что программа «500 дней» стартовала 12 февраля 2011 года и 500-ый день наступает в конце июня. Мы не стараемся высчитать точную дату, так как на абсолютном большинстве объектов работы близки к завершению. Если бы Универсиада проходила на месяц раньше, и нужно было бы сдать объекты 1 июня, мы тоже успели бы.
Почему некоторые объекты сейчас не имеют окончательного презентационного вида? Дело в том, некоторые работы проще производить до того, как фасад будет окрашен. На покраску нужно 2-3 дня, это самое простое. Очень много вопросов с монтажом восстановленных кованных установкой деревянных рам, которые сложнее и дольше изготовить и установить, нежели пластиковые. На стадии завершения установка дверей, все они изготовлены из дуба и полностью соответствуют первоначальным аналогам.
Я хочу напомнить, что это первый этап реконструкции, в ходе которого мы должны были выполнить и выполнили укрепление фундамента. Это было сделано прошлым летом. Мы должны были сделать кровлю – эта важнейшая задача, без решения которой вся восстановленная красота выдержала бы только один сезон. Еще мы должны были заменить окна и двери.
Важнейшая работа была связана с фасадами – перед нами стояла сложнейшая задача восстановить их первоначальный вид, задуманный и воплощенный архитекторами 150-200 лет назад. Самое ранее здание относится у нас к 18 веку. За 100 лет все фасады были изуродованы, после 1917 года срублены были «архитектурные излишества», которые придают зданиям особый шарм и очень сложны в уходе, покраске и восстановлении.
У нас работало порядка 10 бригад лепщиков, которые вручную лепили элементы декора в мастерских Международного института антиквариата. Вскоре их можно будет увидеть на фасадах! Думаю, многие казанцы просто не узнают центр Казани после реставрации!
Мы не придумывали цветовые решения и не выбирали их по чьему-то вкусу. Были взяты специальные пробы слоев краски, чтобы, в итоге, выйти на первоначальный колер. Например, кто сможет узнать здание по ул.К.Маркса,15 – бывшую 56-ю школу для умственно отсталых детей. До реставрации это было страшное здание, я всегда был уверен, что оно построено в советские годы. А оно сохранилось с 18 века!
Наконец, подсветка. В любом европейском городе ночью можно гулять о центру и любоваться архитектурой. Лично мне большинство таких памятников больше нравится ночью. Я считаю, что это показатель культуры и гостеприимства. В недавнем прошлом в Казани было темно. Сейчас на 21 здании из 26 восстанавливаемых нами смонтирована система подсветки. К Универсиаде она будет включена и далее будет включаться в темное время суток круглый год. Думаю, это будет привлекательное для общественности зрелище – музей под открытым небом!
- Какие еще объекты вы считаете наиболее интересными?
- Самые интересные здания располагаются на улице Карла Маркса – поскольку это жемчужина города Казани, шедевры создавались лучшими архитекторами, прежде всего Василием Кафтыревым. На этой улице жили дворяне, самые богатые люди, располагались гимназии для их детей, административные здания, это был центр города. Здания под номерами 11, 16, 18, 17, 15 – это наши объекты, так как изначально мы задумывали квартальные планы реконструкции.
«Те, кто пытался мешать, оказывались между молотом и наковальней и до сегодняшнего дня не дожили»
- Специалисты говорили, что для реставрации одного дома требуется 3-4 года. Как вам удалось уложиться в столь сжатые сроки?
- Наш мир начал жить по другим законам времени. Строительные технологии серьезно продвинулись вперед. Хотя в реставрации многие подходы остаются традиционными, с технологической точки зрения сейчас можно организовать работу гораздо эффективнее. Например, у нас возникла проблема с лепным декором из гипса: реставраторы просили сделать изделия более грубыми – работа лепщиков с высшим образованием нашего времени выходит изящнее изделий крепостных скульпторов-крестьян!
Но самый главный вопрос – это преодоление административных барьеров. Советская система реставрации привела к тому, что мы сейчас имеем по всей России – к разрухе. Инвесторы не хотят заниматься реконструкцией, так как она будет стоить дорого, затянется по времени и не принесет никакой отдачи. Основная проблема в том, что совковые подходы в этой сфере не изменились. Я согласен с ограничениями в реставрации на 70%, так как упрощенно к ней подходить нельзя, можно утратить неповторимую ауру старины. А вот 30% устаревших требований и подходов к реставрации нужно менять!
Когда мы заключали соглашение о государственно-частном партнерстве с Мэрией Казани, а делалось это с участием президента Татарстана, я озвучил все наши подходы, нашел понимание. Вы знаете, что у нас в республике, если принимается решение наверху, то все реализуется. В результате, те 30% препон, о которых я говорил, были преодолены, а те, кто пытался мешать, оказывались между молотом и наковальней и до сегодняшнего дня не дожили.
Еще одно «но». 3-4 года на реставрацию – это заниженный срок, нужно 10-15 лет, но здания восстанавливаются «под ключ». Мы выполнили первый этап. Вторая часть – это реставрация дворовых фасадов и территорий, внутренние интерьеры, наполнение зданий жизнью. На это времени может уйти больше, чем 500 дней из-за большого количества административных вопросов.
Главное мы сделали - сохранили здания от разрушений. И успели мы это сделать не за 500 дней. Открою секрет, что здания нам передавали поэтапно. Сначала - 17 зданий, а затем еще 9-ть, когда от них начали отказываться те, кто их купил. Некоторые из них достались нам 1-2 месяца назад! При отлаженной системе без напряжения можно выдавать качественную научную реставрацию особняка, площадью 1000-1500 кв.м, за 1 год.
Думаю, что во всей России нужно правильно расставить акценты: сохранить здания любой ценой, идя по тому пути, который мы достаточно успешно апробировали в Казани.
«В реставрацию исторического центра Казани будет вложено 5-6 миллиардов»
- Расскажите, пожалуйста, о строительстве на улице Московской, 52. Насколько известно, три отдельных здания были объединены в одно?
- Мы полностью воссоздали фасад здания – это будет огромный торговый центр, который будет введен в эксплуатацию в 1 квартале будущего года. Мы ничего не придумывали, а воспользовались архивными фотографиями стоявших трех домов (№50, 52, 54) и полностью восстановили их. От них не осталось ничего, так как эти особняки были снесены еще к 1000-летию Казани.
Мы объединяем исторические памятники и новые здания, потому что только так можно обеспечить минимальный уровень рентабельности. Средняя стоимость реставрации исторического здания – 100 тыс. руб. на кв. м. Особняк, площадью 200 кв.м, обеспечит отдачу на вложенный капитал 1,5-2%, что неприемлемо ни с одним экономическим подходом. Рассматривая проект «исторический центра Казани» как одно целое, мы планируем на 7 или даже 10% рентабельности, что, по нижней планке, нас, в принципе, нас может усвоить.
- Вы заявляли, что планируете вложить в реконструкцию и новое строительство в центре Казани 5 млрд.рублей. Какова сумма инвестиций на данный момент?
- Мы вложили чуть более половины. Общая сумма будет несколько больше, поскольку увеличилось количество зданий. Мы планируем ее освоить, завершив все работы, в течение полутора-двух лет. Получается, будет вложено 5-6 миллиардов в течение 3 лет с поправкой на инфляцию.
Сейчас мы планируем начать привлекать арендаторов на долгосрочной основе для размещения туристической инфраструктуры. Естественно, они будут вносить свой вклад в рамках внутренних работ.
- А вообще научная реставрация исторических памятников, с точки зрения бизнеса, дело выгодное? Или же это, скорее, некая высокая миссия, которую компания может возложить на себя?
- При нашем подходе – проект коммерческий с социальной направленностью. Он дает более низкую доходность, чем строительство типовых 9-этажек на окраине города, но не является ни в коем случае благотворительностью или вложенными и забытыми капиталами.
Мы начали рассматривать как единое целое и новое строительство в центре, и реконструкцию. Это дало повышение рентабельности, о которой я уже говорил, и стоимости, которая, как минимум, защищена от инфляции.
Заработать деньги таким способом на порядок сложнее, есть более простые операции.
«Если мы еще 5 лет будет ждать, то по России спасать и реставрировать будет уже нечего»
- Учитывая уникальный опыт ASG по восстановлению исторических памятников, были ли предложения начать аналогичную работу в Москве и других регионах России? Вы планируете развиваться в этом направлении?
- Мы однозначно планируем развиваться. Соответствующие соглашения достигнуты с государственными органами, прежде всего, Москвы. Мы хотим восстановить в Подмосковье усадьбу с 400-летней историей. Созданный международный институт антиквариата, отработанные бизнес-процессы позволяют нам одновременно вести реставрацию нескольких десятков зданий. Однако основную проблемы мы видим в следующем. В Татарстане была создана эффективнейшая модель государственно-частного партнерства по поддержке наших действий. И сейчас к проектам в других регионах мы подходим осторожно, нам говорят: «У нас тут, конечно, не Татарстан!» Впрочем, я думаю, что скоро во всей России поймут, что памятники старины нельзя спасти без жесткой заинтересованности всех ведомств.
Например, мы долго бились над зданием по ул.Московская, 66, которое поручил на президент РТ и которое в свое время передали в федеральную собственность. В конце концов, президент Татарстана пригласил главу Росимущества, госпожу Дергунову в Казань. Когда она и приехавшие с ней специалисты увидели то, что здесь делается, решение было принято в течение часа. Целый год вокруг этого объекта ломались копья, и сейчас у нас задача за месяц привести фасад этого здания в приемлемый вид. А находится оно прямо напротив Минэкономики РТ. Мы знаем, как решать вопросы в Татарстане, отчасти благодаря моему демоническому образу, сформированными СМИ, чиновники отступали.
- Есть ли успехи в продвижении целого законопроекта, который наделял бы преференциями компании, занимающиеся реставрацией?
- На конференции, которая прошла в Казани, эту инициативу поддержало абсолютное большинство. А потом начался обычный в России процесс передачи из ведомства в ведомство, обсуждения и так далее. Полномочий у республики Татарстан на такие законодательные меры нет, это федеральный уровень. Думаю, лет через 5 на что-то выйдем.
Мое мнение, что такая законодательная мера нужна для массового процесса. Но на данном этапе можно обойтись «ручным управлением» в решение вопросов. Если мы еще 5 лет будет ждать, то по России спасать и реставрировать будет уже нечего. Парадокс: Москва – богатейший регион, но, проезжая по Садовому кольцу, поднимите глаза на верхние этажи особняков – через один они заколочены!
Я не знаю, кто сможет повторить подвиг Казани! Ведь раньше заехать в центр было невозможно – тоска нападала! А сейчас даже там, где сетки еще не сняты, есть ощущение какой-то новизны.
- В Казани исторические здания не закончились. Есть ли у вас в этой связи планы на будущее?
- Нашей задачей было пробудить интерес к восстановлению зданий у инвесторов. Как сказал Рустам Нургалиевич: «Когда Семин получил лучшие здания, остальные выстоятся в очередь!» Я пока этой очереди не видел, думаю, когда мы снимем со всех зданий сетки, она появится. Мой принцип – я никогда не толкаюсь в очередях. Терпеть их не могу, по-моему, их наличие – самый большой минус социализма. Мне нравится, работать в чистом поле. Там я с удовольствием кладу начало.
Я считаю, что мы свою основную задачу выполнили: восстановили 26 зданий. Это, в любом случае, будет больше, чем у любого другого инвестора. Исторические памятники – это тот продукт, который не воспроизводится, в любом случае, мы будем занимать первую строчку среди владельцев объектов культурного наследия города Казани, внеся серьезный вклад в возрождение исторического центра.
«Блинами в отреставрированном особняке точно не получится торговать: не та аура! А чашка кофе стоит дешевле блинов даже в дорогом ресторане»
- А выстроилась ли очередь желающих арендовать помещения в восстановленных особняках?
- В том, что все они будут заселены, сомнений нет. У ASG 300 тысяч кв.м в аренде – это понятный бизнес. Но мы вводим достаточно жесткие ограничения, связанные с видами деятельности и интерьерами. Мы будем отдавать предпочтение тем, кто будет воссоздавать исторические интерьеры. Понятно, это дороже, будем искать компромисс.
На данный момент нет ни одного вставшего в очередь по той причине, что мы еще не стартовали. Мы планируем с 6 июля, в день открытия Универсиада, выпустить «Супермаркет недвижимости», где будут представлены для гостей Игр все наши проекты – земельные массивы, здания в разных городах республики, один из разделов будет посвящен предложениям по долгосрочной аренде в историческом центре Казани. Мы не будем выдвигать жестких требований, а приглашаем к сотрудничеству. Чтобы вдохнуть жизнь в отреставрированные здания, нужно, чтобы арендаторы подошли к ним с душой. Думаю, что деловые люди, которые и завод могут построить на нашей земле, и новое здание, а могут вложиться и получить свою визитную карточку в центре города, поедут к нам после Универсиады, и для них мы представим путеводитель.
Я с самого начала говорил, что поддержка малого бизнеса и инвестиции в сохранение исторического центра, в значительной степени, взаимоисключающие понятия. Малому бизнесу очень тяжело позволить себе затраты на содержание памятника старины. Блинами в отреставрированном особняке точно не получится торговать: не та аура! А чашка кофе стоит дешевле блинов даже в дорогом ресторане.
- У кафе с шаурмой нет шансов арендовать у вас помещение?
- Если владельцы планируют поставить пластиковую мебель, то нет! А если уровень будет чуть повыше, почему бы и нет?
Вообще, я считаю, то торговать мебелью в полуразрушенных особняках центра, как это происходит в Казани, нерентабельно, как и газонокосилками, товарами для сада, могильными памятниками и так далее. Другое дело ювелирные магазинчик, не обязательно продающий брильянты, или сувенирная лавочка для туристов.
Под рестораны у нас предусмотрены помещения на цокольных этажах. Голосуют, в конечном счете, потребители. Конечно, нужно будет воспитать культуру ведения бизнеса, но, думаю, если мы чиновников одолели, то уж с предпринимателями сможем найти общий язык!
- А разрешилась ли ситуация с объектами по ул.Баумана №40 и №42?
- Эти здания как раз пример конфликта, возникшего на противоречии приоритетов интересов малого бизнеса и сохранении исторических памятников. По Баумана, 40 год шли судебные процессы, в результате суды всех уровней удовлетворили требования исполкома о выселении собственников и обязании проведения процедур по реставрации. Собственники делают все возможное, чтобы затянуть процесс, это нормально. Мы выполнили все работы, которые можно было без выселения, но это порядка 15% от необходимого. Но отселение, в конце концов, произойдет, так как суд ни одну из жалоб собственников не удовлетворил.
На Баумана, 42 собственники заняли более конструктивную позицию. Мы надеемся, что без отселения удастся провести реконструкцию. Опыт проигранного дела отрезвил соседей.
- На какой стадии находится восстановление здания Адмиралтейской конторы на ул.К.Маркса, 17?
- Это наше самое лучшее украшение. Учитывая, что в 2018 году будет отмечаться создание Адмиралтейства в Казани. На государственном уровне будет принята программа, в рамках которой преобразиться Кировский район. А восстановление Адмиралтейской конторы – станет первой ласточкой. Объект сложный – огромный по длине фасад, мы начинаем его красить, устанавливать подсветку, идет монтаж окон. К 1 июля оно будет завершено.
Запланированы внутридворовые работы, так как многие части комплекса были разрушены – здания будут восстановлены один в один с утраченными, а «начинка» у них будет современная. Там разместится наша штаб-квартира. А в главном здании памятника федерального значения откроется Дом приемов, музей изящных искусств ASG, выставочные залы. Половину первого этажа займет ресторан, какого еще нет в Казани, с историческими блюдами интерьером. Внутри повсюду будут гипсовые потолки, паркет, затянутые тканью стены, так, как в 18 веке. Работать это здание будет, большей частью, на туристическую сферу. Единственная проблема, там нет парковки для автобусов с тургруппами.
«Лично я занимался всегда только тем, что мне интересно»
- Алексей Владимирович, девиз «Казань 24»: Город. Люди. Призвание. В какой момент жизни, карьеры осознали, что нашли свое призвание?
- Я скажу так. С одной стороны, у меня много этапов моего развития, с другой, все они взаимосвязаны. Наверное, лет 20 назад я понял, что занимаюсь тем, что мне интересно, а дальше все шло естественным путем.
- Что вы могли бы пожелать тем молодым людям, которые мечтают успешно реализовать себя в жизни, найдя любимое дело?
- Я бы порекомендовал заниматься тем, что им интересно. Если они выберут то, что, на их взгляд, принесет им большую отдачу, доход, то могут очень серьезно ошибиться.
Так ошибаются родители, когда выбирают для детей будущий вуз. Ребенок учится в 5 классе, а мама уже определила, что он пойдет в юридический. Да, юристы очень много зарабатывают, но когда он поступит и закончит учиться, аналогичная мысль придет огромному количеству «умных» мам. Сейчас юрист – слово ругательное. Если в советские времена инженеры, выпускники КХТИ, были классическим вариантом бармена, то сейчас юрист – это работник офиса низшего звена. «Юристов» - огромное количество, их выпускает каждый вуз, а юристов – нет.
Нельзя подчиняться конъюнктуре! Насколько велика будет трагедия, когда сегодня занимаешься через силу тем, что кажется выгодным, хотя и не нравится, окажется через 10 лет не приносящим дохода: и жизнь не удалась, и денег нет! Другое дело, если занимаешь интересным делом, проигрывая немного, зарабатывая чуть меньше, зато будет удовлетворение от работы. Важно соблюсти некоторый разумный ориентир. Но лично я занимался всегда только тем, что мне интересно.
