Ипотека, которая была когда-то совершенно непонятной финансовой услугой для граждан, о которой можно было прочитать только в зарубежной художественной литературе, за 20 лет прошла как в России, так и в Свердловской области большой путь. Сейчас она является одним из двигателей жилищного строительства в стране.
По нашим данным, в Свердловской области за период с момента, когда начался сбор статистики, по ноябрь 2023 года было оформлено более 543 тыс. договоров ипотеки на сумму почти 1,2 трлн руб. За прошедшие 20 лет многие свердловчане успели купить себе жилье, рассчитаться за кредит и снова оформить ипотеку уже на улучшение жилищных условий.
За это время условия выдачи ипотеки как в области, так и во всей России существенно менялись. На стабилизацию рынка жилищного строительства сильно повлиял механизм проектного финансирования, который был окончательно внедрен в 2019 году. Он устранил риски недостроев и обмана дольщиков и сделал девелоперский бизнес быстро растущим сегментом в ряде регионов, включая Свердловскую область. По данным за ноябрь 2023 года, Екатеринбург находится на 4-м месте среди городов с крупнейшими рынками строящегося жилья (по данным ЕИСЖС). Благодаря проектному финансированию на рынке есть большое количество новостроек, которые граждане могут оформить в ипотеку.
При этом ряд экономических факторов привел к тому, что за последние три года стал расти дисбаланс между ценой на вторичном и на первичном рынке. В среднем по стране цены на новостройки за три года выросли на 90%, то есть практически удвоились. На вторичном рынке такого роста нет. Сейчас разница между ценой квадратного метра на первичном и вторичном рынке достигает 40%.
Получается, что ипотека стала более массовым продуктом, а купить новое жилье стало труднее. К тому же начинают накапливаться факторы риска. За два года в России оформление ипотечных кредитов людям с долговой нагрузкой более 80% доходов выросло почти в два раза. Поэтому Банк России реализовывает сейчас макропруденциальные меры, которые должны нормализовать несколько перегретый рынок ипотеки. Так, например, введены надбавки к коэффициентам риска — это требования, которые делают кредитование граждан с высокой долговой нагрузкой менее выгодным для банков.
Озабоченность Банка России вызывает и увеличение срока кредитования. По историческим данным мы видим, что за 20 лет средний срок кредита в Свердловской области постоянно рос и с цифры в 14 лет достиг 24. С одной стороны, это позитивный факт. Банки больше доверяют заемщикам, а клиенты могут рассчитывать на более комфортный график платежей. Но, с другой стороны, когда плановый срок погашения приходится на пенсионный возраст заемщика, это несет риски как для заемщика, так и для банка.
Сейчас главный фактор роста ипотечного кредитования — ипотека с господдержкой, которая продлена до середины 2024 года. Поскольку ставки в ней фиксированные, она слабо реагирует на ужесточение денежно-кредитной политики. Простой пример: несмотря на увеличение ключевой ставки, в сентябре в Свердловской области было зафиксировано общее снижение средневзвешенной ставки по ипотеке, поскольку основной объем был выдан по льготным программам.
Правительство РФ, так же как и ЦБ, следит за этой ситуацией и реагирует соответствующим образом. Так, в декабре 2023 года были повышены требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам в рамках государственных программ поддержки до 30% и снижена максимальная сумма субсидируемого кредита до 6 млн руб.
Льготная ипотека, безусловно, нужна. Но она должна быть более адресной, нацеленной на поддержку отдельных категорий граждан, как, например, семейная. Сейчас программа слишком широка, и в ней участвуют не только люди, улучшающие свои жилищные условия, но и инвесторы в недвижимость.
История развития ипотеки в Свердловской области показывает, что, несмотря на внешние обстоятельства, экономические спады и взлеты, изменения в законодательстве, с каждым годом все больше людей используют этот механизм покупки жилья. В этом виде кредитования мы наблюдаем самый низкий процент просроченной задолженности. Это значит, что ипотечные заемщики ответственно подходят к своему долгу и разумно распоряжаются финансами. По сути, такие граждане являются идеальными клиентами банков. Пусть так будет и в дальнейшем.
Заместитель начальника Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин
Фото предоставлено пресс-службой Уральского ГУ Банка России
