Рынок жилья в Екатеринбурге, похоже, вышел из стагнации: продажи растут, наметился небольшой рост цен
Рынок жилья в Екатеринбурге, похоже, вышел из стагнации: продажи растут, наметился небольшой рост цен. Журналист Znak.сом встретился с генеральным директором и основателем агентства Новосёл Евгением Новосёловым, чтобы обсудить с ним ситуацию на рынке, прогнозы на 2018 год и реновацию жилья в Екатеринбурге, а также узнать, что происходит с риелторским бизнесом в условиях конкуренции с крупными агрегаторами и федеральными банками. - Есть понимание, каким будет 2018 год для рынка недвижимости Екатеринбурга? - Прогнозы - дело неблагодарное, но 25-летний опыт работы в риелторской сфере мне подсказывает, что год будет непростым. Это вообще тренд последних нескольких лет, хотя 2017 год по сравнению с последними тремя годами был проще. Дай Бог, чтобы я ошибся, но предпосылок к тому, чтобы стало заметно легче, пока не вижу. С одной стороны, есть федеральный тренд на улучшение демографической ситуации - и это хорошая новость для рынка жилья. С другой - мы понимаем, что отмена долевки в перспективе трех лет в конечном итоге скажется на ценах - они вырастут, а значит может снизиться спрос. - Вроде бы год заканчивается неплохо? - Безусловно. По данным Росреестра, количество сделок купли-продажи на вторичном рынке жилья в Екатеринбурге выросло на 10% и сейчас находится на уровне докризисного 2014 года. Хотя начало года было провальным - сделок было на 6,9% меньше, чем в начале 2016-го. Не надо забывать и про сезонный фактор. Сейчас пошли клиенты, для которых главный вопрос: А к Новому году переехать успеем? Есть три золотых месяца, которые риелторов кормят: октябрь, ноябрь, декабрь. Активность на рынке пока есть и, возможно, она сохранится даже в январе, хотя обычно в этом месяце происходит затишье. Сейчас пошел общий тренд на уменьшение зимних каникул, и мы будем работать начиная с 4 января. - От чего будет прежде всего зависеть развитие ситуации на рынке? - От макроэкономической ситуации. Какое-нибудь негативное мировое событие может отразиться на стоимости квадратного метра на Ботанике. Все взаимосвязано. Кроме того, сокращение реальных доходов населения продолжается уже четвертый год подряд, и пока эту ситуацию не удается переломить. Оживление на рынке произошло после снижения ставок по ипотечным кредитам, но его не сравнить с теми шоколадными годами, когда у нас был рынок продавца, а не покупателя и все, что выставлялось на продажу, сметали вмиг. Сейчас покупатель диктует свои условия, активно торгуется. А рынок продавца, возможно, уже не вернется никогда, либо вернется не скоро. - То есть ажиотаж прошлых лет не повторится? - Последние кризисы научили население, что нужно взвешенно относиться к крупным покупкам, к своим долгам, долгосрочным кредитам. Ставки по ипотеке упали, но потребители стали другими. Они стали осторожнее, появилась некая неуверенность в завтрашнем дне: А вдруг опять бахнет? Вот недавно у нас сорвалась пара ипотечных сделок, потому что заёмщиков неожиданно сократили на работе. Так что есть у покупателей боязнь завтрашнего дня и, соответственно, неуверенность. - Президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменюк сказала, что на рынок начали возвращаться покупатели жилья в инвестиционных целях. Такие сделки снова выгодны? - Во времена ажиотажного спроса на недвижимость такие покупатели составляли серьезный, хороший пласт на рынке. Было выгодно купить жилье на стадии нулевого цикла, скинуть его на завершающей стадии и получить доход в связи с ростом цен на объект. Такие сделки оформлялись внутренней документацией застройщиков, и у такого продавца была возможность ухода от налогов. Была в то время такая законодательная лазейка: приобретаемое новое жилье не подлежало регистрации. Сейчас эта гайка закручена и надо платить налог, что естественно сказывается на доходности такой инвестиции. Кроме того, доходность от таких операций стала менее интересной. Так что про инвестиционные покупки сейчас можно судить очень избирательно и далеко не в тех объемах, как раньше. Сейчас это - инструмент некой диверсификации для инвестора. Конечно, если есть свободные 7-10 миллионов, можно их разделить по разным корзинам , в том числе вложить часть в недвижимость. - До кризиса многие люди покупали жилье на перспективу своим подрастающим детям. Сейчас такие клиенты есть? - Что бы ни говорили, но недвижимость - это осязаемая инвестиция. Это то, что можно увидеть и потрогать. Это не акции какого-то предприятия, которое никогда не видел, не валюта, курс которой ведет себя непонятным образом, не биткойны, про которые многие не понимают, как их можно конвертировать. Люди, о которых вы говорите, это такие инвесторы на коленке . У них есть небольшая сумма, которую они хотят застраховать от инфляции, политических всплесков, валютных колебаний или боятся хранить в банке, видя, сколько лицензий сейчас отзывается. Недвижимость - она была, есть и будет. Даже если упадет цена, то сама квартира останется. Более того, есть достаточно много клиентов, которые берут кредит на такую покупку. Обычно они рассуждают следующим образом: я куплю в ипотеку, а вы мне найдете якорного арендатора, который будет жить здесь несколько лет. Пока ребенок растет, ипотека будет выплачиваться из доходов за аренду. Мы помогаем в таких операциях по желанию клиентов. - Строительство жилья в Екатеринбурге ведется неравномерно. Крупные территории комплексной застройки заселяют, в основном, молодые семьи. Много ли покупателей в тех районах, где нет нового жилья, и не превращаются ли эти территории в депрессивные районы? - Рынком по-прежнему рулит ценник, а не вопросы качества жилья или жизни. Даже если в супер отдаленном или депрессивном месте города будет предложение по интересной цене - приедут и купят. Если брать территории комплексной застройки, то мы видим, что Академический - это целый город, построенный на пустыре. Там есть вся инфраструктура, сложился социум. В районах, построенных давно, новые дома - это зачастую примеры точечной застройки. И есть клиенты, которые не хотят жить в окружении старого фонда и людей, которые его заселяют. Так сейчас рассуждают покупатели квартир бизнес-класса и класса люкс . Но покупатели квартир класса эконом и комфорт еще готовы закрывать на это глаза. Я думаю, что рано или поздно мы подойдем к такой ситуации, когда и у нас начнется реновация жилья, хотя понятно, что в Москве, где это уже началось, и стоимость земли, и стоимость квадратного метра другая, и есть поддержка бюджета. Сейчас в Екатеринбурге еще остались под снос двухэтажные деревянные дома, есть свободная земля, производственные площади, которые можно освободить, перенеся производство за город. Но когда все это закончится, будут расселять жилой фонд хрущевок и брежневок. Он технически и морально устарел. Брежневские дома рассчитаны на 25-30 лет. И застройщики зайдут в эти районы, которые кажутся депрессивными. Это вопрос времени, мы к этому придем эволюционным путем. - Чемпионат мира по футболу 2018 года как-то сказался на ценах на недвижимость возле Центрального стадиона? Если Екатеринбург выиграет в борьбе за проведение Экспо, это окажет влияние на цены? - Честно говоря, мы не увидели существенного всплеска цен в районе вблизи Центрального стадиона. Если будет Экспо, то это будет совсем другая история. Более крутая, чем четыре футбольных матча в группе, пусть не обижаются любители футбола. То место, где планируется проведение выставки, - классический пример не обустроенной территории, о которых мы говорили. В случае Экспо будут инвестиции, в том числе федеральные, и там можно будет реализовать интересный концепт, грамотно освоить территорию. - Нет клиентов, желающих купить существующие там постройки с перспективой заработать на них в случае проведения Экспо? - Были у нас такие прецеденты, когда Екатеринбург ещё вел борьбу за Экспо-2020. Сейчас ситуация изменилась, такого нет. - Не ушли ли из Екатеринбурга покупатели квартир с северов? Я слышала, что им стал интереснее Санкт-Петербург. - Слава Богу, этот пласт покупателей у нас есть. Мы даже провели в этом году рекламную кампанию на северах. Екатеринбург - ближайший мегаполис к ХМАО и ЯНАО, и сюда едут учиться дети северян, студенты, да и старшее поколение, выйдя на пенсию, перебирается на Большую землю действительно, у северных клиентов появился тренд на покупку недвижимости в Питере, Сочи и, конечно же, в Москве. Но Екатеринбург им по-прежнему интересен. Он ближе. Да и ценники у нас адекватнее. Кроме того, в столичных городах другой образ жизни, который не всем нравится. - С появлением разнообразных проектов Екатеринбург стало интересно продавать? - Проектов действительно стало много. Но раньше рынок был понятнее и маржинальнее. Запросы покупателей были проще. Меня тревожит, что будет дальше. - Объясните? - На риелторов давят агрегаторы (сайты, генерирующие предложения о продаже - прим. ред.), крупные федеральные банки. Они существенно меняют правила игры, диктуют условия, делают попытки прибрать наших риелторов и клиентов. - Но ведь это не первый кризис, который переживает ваша профессия? - Я уже перестал надеяться на то, что будет принят закон о риелторской деятельности - это если говорить о профессии. Хотя сегодня совершать сделки на рынке недвижимости без риелтора - это все равно что заниматься самолечением, если сильно заболел. Сделки идут сложные, много ипотеки, сертификатов разного рода и масса нюансов. Просто купи-продай за кэш встречается всё реже и реже. Новостройки - вообще отдельная тема. Какой застройщик честно скажет покупателю о проблемах или минусах своего продукта? Профессиональный риелтор знает о каждом предложении на рынке и объективно предлагает клиенту выбор, исходя из его индивидуальных запросов и предложений. Прежде чем покупать - приди к риелтору, получи бесплатную консультацию, услышь независимую точку зрения профессионалов. Банки активно предлагают кредитоваться для покупки жилья, но многие потенциальные заёмщики не понимают, что согласование кредита самостоятельно может стать неразрешимой проблемой. Опираясь на рекламу, идут напролом и получают отказ. Этот отказ уже будет светиться в интернете, и велика вероятность, что последующие банки тоже откажут. У кого-то нет большого стажа или белой зарплаты. Иногда на отказ банка в кредите могут повлиять банальные невыплаченные штрафы ГИБДД или задолженность за телефон. Риелтор знает особенности требований каждого банка и выступает как кредитный брокер, направляя заявку туда, где больше шансов получить согласие. Отказ одного банка будет известен другим, и, действуя самостоятельно, потенциальный заемщик рискует превратить эти отказы в цепь, так что не занимайтесь самолечением! Некоторым кажется, что продать квартиру - легко и просто. Это его право, но действует он на свой страх и риск. И будет ли покупатель доверять продавцу - физическому лицу? Приходя в агентство недвижимости, люди чувствуют определенную защиту и знают, куда обращаться в случае чего. По нашей статистике раз в 5-7 лет наши клиенты обращаются к нам по вопросам недвижимости. Риелтор не просто сопровождает сделку, он несет ответственность за свою работу. У нас, например, клиент получает бессрочную гарантию на защиту прав собственности. Официальный гарантийный сертификат. Выгода очевидна. Вспомните: раньше люди ремонтировали автомобили в гараже у дяди Васи , а сейчас большинство обслуживаются в сервисах. И это нормально! Многие вещи можно делать самим, но надежнее - у профессионалов! Тем не менее ситуация в риелторской сфере тревожная. Можно провести аналогию с местным ритейлом. Мы видим, как тяжело выживать региональным торговым сетям, конкурируя с федералами. Правда, московские риелторские компании, которые заходили в Екатеринбург, не смогли здесь серьезно закрепиться. Но есть банки и агрегаторы, которые уберизируют наш рынок. При этом в нашей сфере, как нигде, важен человеческий подход. И есть надежда на то, что клиентам по-прежнему нужен будет штучный продукт, индивидуальный подход и сервис, который обеспечим только мы. И, как говорится, работаем мы не с квартирами, а с людьми Партнерский материал
