Однако серьезного падения цен на данный продукт ожидать не стоит.
Прошедший год для рынка загородной недвижимости Екатеринбурга можно назвать стабильным. Она была популярна независимо от сезонности на протяжении почти всего года. Активней всего продажи шли в сегменте эконом-класса и земельных участков без подряда. Цены, за исключением отдельных объектов, практически не росли.
Вместе с тем, неизменными остались и проблемы этого сегмента жилой недвижимости: отсутствие транспортной и социальной инфраструктуры в большинстве поселков. На рынке сохраняется дефицит предложения недорогого, но качественного жилья. Кроме того, активно строительство ведется лишь на территории единичных проектов. Большинство предложений на рынке — это по-прежнему участки земли без подряда.
2015 год для рынка загородной недвижимости будет сложнее. По прогнозам экспертов, снижение продаж произойдет во всех сегментах. Особенно трудно будет идти реализация коттеджей стоимостью выше 10 миллионов рублей. Однако серьезного падения цен ожидать не стоит.
По словам руководителя аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, в течение 2014 года загородная недвижимость, в отличие от рынка городского жилья, не демонстрировала всплесков активности. Заметных изменений в этом сегменте жилья также не произошло.
«Коттеджные поселки по-прежнему делятся на две категории. К первой относятся динамично реализуемые проекты, на территории которых активно ведутся строительные работы, поэтому в зависимости от степени готовности они растут в цене. Вторая категория, к которой относится основная масса загородных проектов, — это поселки с вялой строительной динамикой. В связи с этим цены на данные проекты не меняются, а в отдельных случаях даже снижаются»,— говорит Михаил Хорьков.
Объем предложения готовых коттеджей за год снизился примерно на 13%; чуть меньшую отрицательную динамику продемонстрировал сегмент сблокированных домов. Количество реализуемых земельных участков без подряда, напротив, выросло — в среднем на 7%. Причем это произошло не только за счет новых проектов, но и из-за открытия продаж по новым очередям уже существующих поселков.
Серьезных ценовых изменений также не произошло. Дорожали только востребованные на рынке проекты. Частично увеличение стоимости связано с повышением степени готовности объектов. Так, за прошедший год цены на коттеджи, по данным УПН, в среднем выросли на 4%, на сблокированные дома — на 6,6%, на землю без подряда — на 1-2%.
«Количество домовладений сократилось на 23% — до 1134. Цена квадратного метра, по сравнению с 2013 годом, выросла на 6,2% — до отметки в 45810 рублей. Коттеджей стало строиться меньше на 58%. На сегодняшний день их всего 229. Сблокированных домов — 908, средняя цена «квадрата» в них — 45750 рублей. Количество предложений участков земли без подряда увеличилось на 8%. Средняя цена за сотку в этом сегменте выросла до отметки в 70298 рублей. На вторичном рынке загородной недвижимости объем предложения вырос, а цена, напротив, была скорректирована в сторону понижения. Средняя стоимость сотки земли в коттеджных поселках Екатеринбурга по итогам года составила 95 тысяч рублей, цена квадратного метра в коттеджах — 39 тысяч рублей»,— говорит президент УПН Татьяна Деменок.
По словам заместителя генерального директора ГК ЦН «Северная казна» по риэлтерской деятельности Павла Маслихина, в течение года продажи активно шли в сегменте проектов, где потребителям предлагали землю без подряда. В организованных поселках уральцев интересовали коттеджи и таунхаусы стоимостью не более 6-8 млн. рублей, расположенные в 15-20 км от Екатеринбурга. Пользовались спросом участки в коллективных садах стоимостью до 2 млн. рублей.
«В этом году не было сезонности, загородные дома хорошо продавались даже зимой. Связано это с ажиотажем перед Олимпиадой в Сочи. Перед Новым годом продажи также шли активно, но уже в связи с другими обстоятельствами — люди хотели сохранить свои деньги. Исключение в сложившейся ситуации составили лишь коттеджи ценой в более чем 15 млн. рублей. Они продавались очень плохо. Единичными сделки были в сегменте коттеджей стоимостью от 25 до 50 млн. рублей. В прошлом году люди приобретали жилье для собственного проживания, отдавая предпочтение сегменту эконом-класса»,— говорит Павел Маслихин.
Несмотря на то что в Екатеринбурге сохраняется высокий спрос на недорогие и качественные объекты, их на рынке по-прежнему не так много.
«В течение 2014 года рынок загородной недвижимости развивался, в первую очередь, количественно — увеличивалось число коттеджных поселков. Однако абсолютное большинство из них предлагало своим покупателям земельные участки без подряда на строительство. В связи с чем на рынке образовался дефицит хорошего жилья, особенно в эконом-сегменте»,— говорит генеральный директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин.
По прогнозам эксперта, данная тенденция будет сохраняться, поскольку крупным застройщикам рынок загородной недвижимости пока не очень интересен. Это связано с тем, что доход от городской недвижимости выше, чем от загородной, а риски меньше. Мелкие и средние застройщики также не смогут развивать этот сегмент из-за дефицита средств. Кроме того, в текущем году застройщикам будет тяжело получать кредиты на строительство, а потребителям — на покупку этого продукта.
«Ликвидность у загородной недвижимости ниже, чем у рынка городского жилья, поэтому в этом году она будут чувствовать себя сложнее в плане продаж. Падение спроса ожидается во всех категориях. В конце прошлого года часть потребителей вышла на рынок земли, чтобы сохранить свои сбережения. В начале 2015 года эта тенденция сохранится, но этот спрос конечен, и поддержать рынок в длительной перспективе он не сможет»,— говорит Михаил Хорьков.
С тем, что до лета рынок загородной недвижимости будет сохранять активность, согласен и Павел Маслихин. По его словам, январь—февраль будут активными, потому как большинство сделок наметилось еще в прошлом году. Февраль—май — это сезон для данного сегмента недвижимости. Кроме того, перед Новым годом многие люди сделали вклады под 20-22% с периодом от трех месяцев до полугода. Поэтому, забрав деньги, чтобы зафиксировать свою прибыль, многие захотят что-то купить.
«Как и в прошлом году, у екатеринбуржцев будут пользоваться спросом сады, земли без подряда и готовые дома стоимостью до 8 миллионов рублей. Все, что выше этой отметки, для большинства потребителей в сложившихся экономических условиях может оказаться недоступным. Тем более что банки свернули ипотечные программы по загородной недвижимости»,— говорит Павел Маслихин.
Несмотря на то что аналитики делают не самые радужные прогнозы по поводу развития сегмента загородного жилья, серьезного падения цен на данный продукт ожидать не стоит. Незначительные отрицательные корректировки могут произойти в категории земель без подряда, но связано это в основном не с падением спроса, а с постоянным увеличением объема предложения на рынке и, как следствие этого, усилением конкуренции. Готовые объекты также не должны сильно упасть в цене. Особенно это касается проектов с высокой строительной динамикой.
«Ниже уровня себестоимости загородные проекты не опустятся. А вот до уровня себестоимости плюс 30-40% рентабельности — вполне»,— отмечает Павел Маслихин.
Единственным сегментом рынка загородной недвижимости, который не испытает на себе падения спроса и не потеряет в цене, уверен директор по продажам и маркетингу PineCreekResort Павел Боровиков, будет «элит». Свою уверенность эксперт подтвердил заявлением о повышении стоимости сотки земли в Pine Creek Village с 1 января 2015 года с 400 до 600 тысяч рублей.
«Рынок элитного жилья, причем как городского, так и загородного, менее всего подвержен влиянию кризисных влияний. Связано это с тем, что его предложение уникально, в первую очередь, с точки зрения грамотного управления проектом и индивидуальной работы с каждым жильцом. Тогда как в эконом-сегменте девелоперы в основном предлагают покупателям землю без подряда и не отвечают за дальнейшее развитие территории, поэтому зачастую не реализуют заявленную социнфраструктуру или не выполняют обещания, например, по проведению газа. Главное для них — продать здесь и сейчас»,— говорит Павел Боровиков.
