Владельцы офисных и торговых центров Екатеринбурга Антея, Кировского, Восточного, на Металлургов, 84 - пошли в суд, чтобы оспорить кадастровую стоимость своих объектов
Владельцы офисных и торговых центров Екатеринбурга Антея, Кировского, Восточного, на Металлургов, 84 - пошли в суд, чтобы оспорить кадастровую стоимость своих объектов. Бизнесмены возмущены тем, как государство оценило их недвижимость: цены выше рыночных почти в два раза, при этом наравне с полезной площадью стоят лестничные марши, лифтовые холлы и коридоры. Властям завышенная оценка на руку с 2015 года к кадастровой стоимости привязана сумма налога на недвижимость, поэтому чем она выше, тем больше платеж и тем лучше для бюджета. Но собственники ТРЦ заявляют, что поставлены на грань выживания. 1-я очередь Антея на улице Красноармейской, 10 по кадастру самый дорогой торгово-офисный центр в Екатеринбурге, рассказывает владелец части центра Андрей Гавриловский. Принадлежащие ему 11500 квадратных метров оценили примерно в 1,3 млрд рублей, то есть по 120 тыс. рублей за квадрат. Причем одинаково стоит и полезная площадь, которую можно сдать в аренду, и общая коридоры, лестницы, лифтовые шахты, которые не приносят дохода. Всего в Антее 5,5 тыс. квадратных метров площадей общего пользования. Из оставшихся 6 тыс. квадратов 3,4 тыс. приходится на парковку, которая также не очень доходна, отмечает Гавриловский. С 2015 года налог на имущество ряда объектов коммерческой недвижимости рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. Ранее налог платился исходя из балансовой стоимости. Изменения налогообложения стали возможны после принятия поправок в областное законодательство, которые были инициированы правительством региона. Исходя из кадастровой стоимости, теперь рассчитывается налог на имущество для торговых и административно-деловых центров площадью более 5 тыс. квадратных метров. Таких зданий сейчас в Свердловской области 342, сообщается в документах Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области. Антей один из них. Еще раньше кадастровой оценке подверглись земельные участки. По словам Андрея Гавриловского, за последние два года только одной подконтрольной ему компании, которая владеет указанной половиной Антея, насчитали налогов на основе кадастровых цен на сумму около 50 млн рублей. При этом полученная за эти же два года прибыль составила 5 млн рублей, то есть в 10 раз меньше. Каким образом налоги могут так сильно превышать экономические результаты, он не понимает и задается вопросом: а что потом, государство будет отбирать себе ТЦ за долги? Гавриловский считает, что рыночная цена квадратного метра в Антее 60 - 70 тыс. рублей. Но он не смог убедить в этом ни МУГИСО, которое отвечает за кадастровую стоимость объектов, ни Росреестр. Последний все же нашел техническую ошибку в кадастровых сведениях и снизил прежнюю стоимость здания на 48 копеек. Следующий шаг несогласных обращение в межведомственную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Свердловской области. Но из нескольких десятков заявлений, которые комиссия обычно рассматривает на своих заседаниях, удовлетворяются считанные единицы. Традиционная формулировка несоответствие отчета оценщиков требованиям федерального законодательства, после чего остается только обращение в Свердловский областной суд. По словам Андрея Гавриловского, иски в суд уже направлены. По словам юриста Алексея Макарова, оспаривание кадастровой цены процесс недешевый и небыстрый, он составляет в среднем 3-6 месяцев. Расходы на рыночную оценку, а позднее на судебную экспертизу, могут составить от 100 тыс. рублей. При этом, если объект капитального строительства состоит из нескольких объектов права, принадлежащих разным лицам, расходы на рыночную оценку объекта возрастают пропорционально их количеству. Собеседник Znak.com отмечает, что кадастровой оценкой недовольны владельцы ТЦ Восточный на улице Восточной, 7г в Екатеринбурге. Кадастровая стоимость квадратного метра в этом здании составляет 120 тыс. рублей, в то время, как рыночная близка к 50 тыс. рублей. Эксперты, которые оценивали его рыночную стоимость, не понимают, как могла получиться такая высокая кадастровая цена, а собственники добавляют: Если кто-то считает, что наше здание столько стоит, пусть купит его у нас по такой цене, мы готовы продать. В пресс-службе областного суда сообщили, что было более десятка обращений, оспаривающих кадастровую стоимость здания. Из картотеки дел следует, что 25 июля добился пересмотра кадастровой цены ООО Супермаркет Кировский. Его здание на Сиреневом бульваре, 2 оценили в 382,3 млн рублей, по 60446 рублей за квадратный метр. В ходе судебной экспертизы была проведена рыночная оценка здания супермаркета Кировский, по которой квадратный метр был оценен в 31127 рублей, а все здание в 197,1 млн рублей, то есть почти в два раза ниже, чем было записано в кадастре. Успеха в суде добилось и ЗАО Сбербанк Лизинг, которое владеет торговым центром Wow house на улице Металлургов, 84. Здесь, в частности, расположены Sony Centre, гипермаркет Euronics. Кадастровая стоимость торгового центра составляла 2,4 млрд рублей, а квадратного метра 80439 рублей. Но судебная экспертиза показала, что рыночная цена здания чуть дороже 1 млрд рублей, а квадратный метр оценили в 36298 рублей. То есть стоимость здания в кадастре также была завышена более чем в два раза. Надо сказать, что оценка, отраженная в кадастре, проводилась по данным МУГИСО на 5 июля 2012 года. В то время ситуация на рынке недвижимости кардинально отличалась от текущей. Цены находились близко к пиковым отметкам. По словам начальника аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, из-за кризиса за последние 1,5 года цены на коммерческую недвижимость в Екатеринбурге снизились на 15 -20%, одновременно на 26% упали и ставки аренды. Получается, что налоги выросли на фоне снижения доходов, что еще сильнее бьет по бизнесу. Впрочем, отставание от рыночных процессов не единственное слабое звено в процедуре оценки. По-прежнему существует проблема, когда схожие по размеру, функциям и расположению объекты оценены с большой разницей. Еще в 2015 году представители ООО Фин-инвест, владеющего малоизвестным офисным центром Active Park на улице Сулимова, 46, обращали внимание, что установленная для здания кадастровая цена более 90 тыс. рублей за квадратный метр. При этом стоимость квадратного метра в расположенном через дорогу от Active Park торгово-развлекательного центра регионального значения Парк Хаус (Сулимова, 50) оценивалась в кадастре в сумму около 5 тыс. рублей. Участники рынка приводят и другие примеры, где кадастровая оценка кажется существенно ниже рыночной: квадратный метр в БЦ Рифей на улице Московской, 54 стоит 15137 рублей, в Радуга-парке на Репина, 94 6364 рубля, в развлекательном центре Метрополия на Первомайской, 75а 7629 рублей. Комментируя несовершенство текущей кадастровой оценки, в МУГИСО отметили, что в 2016-2017 годах планировалось актуализировать действующую оценку. Но в июле этого года вступил в силу федеральный закон, которым предусмотрен фактический запрет на проведение государственной кадастровой оценки по действующему порядку с привлечением рыночных оценщиков по результатам торгов до 2020 года. То есть до этого времени пересмотра действующих цен не будет. Принятие нормы объяснили желанием избежать социально-экономической напряженности. Остается догадываться, что скрывается под этой формулировкой: либо нежелание терять доходы бюджета, понижая неадекватную кадастровую оценку, либо нежелание усугублять положение тех бизнесменов, которые платят налоги по ставкам существенно ниже рыночных. По мнению Алексея Макарова, кадастровая цена на недвижимость могла быть завышена искусственно, чтобы получить большее количество налогов с собственников объектов недвижимости в нелегкие времена. С его слов, такую позицию разделяют его клиенты. Оценщик Тимофей Савченко отмечает, что при государственной кадастровой оценке применяются методы массовой оценки, которые далеки от идеала. Множество ценообразующих факторов не учитывается, а эксперты, получившие государственный заказ, как правило не представляют, что именно они оценивают, так как не выезжают на место и не изучают объект оценки, руководствуются только сведениями документами из кадастра недвижимости и существующими предложениями на рынке. Поэтому материалов для качественного анализа и объективной оценки часто просто недостаточно. Собственники зданий уверяют: их бизнес сложно спрятать, он прозрачен, потому что любой желающий может позвонить в управляющую компанию, узнать стоимость аренды и прикинуть доходы. Они готовы платить налоги (в прошлом году 1% от кадастровой стоимости, в этом уже 1,5%), но их основное требование справедливость в оценке, а этого добиться очень сложно.
