Пресловутые 2%
«Караул! Грабят!» — нормальная реакция предпринимателя из Рубцовска, у которого после государственной кадастровой оценки стоимость магазина выросла с 40 млн до 200 млн рублей. Новая цифра, возможно, будет выглядеть привлекательнее при оформлении этой недвижимости в банковский залог, но вот платить с нее налог в 2% от кадастровой стоимости — разорительно.
Эти пресловутые 2% хорошо известны собственникам административно-деловых и торговых центров, офисов и помещений, которые используются под общепит и предприятия бытового обслуживания (характеристики подобных объектов даны в ст. 378.2 НК РФ).
Такие активы компаний и физлиц с 2014 года постепенно «аккумулируются» в «Перечне объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость». Ставка налога — 2%. В Алтайском крае эта работа была начата в 2016 году, напомнил Иван Белых, замминистра финансов региона.
«Включение объектов в перечень <…> в целом направлено на реализацию принципа выравнивания налоговой нагрузки <…>, обеспечивая тем самым равные условия налогообложения схожих объектов коммерческой недвижимости и создание конкурентных преимуществ для добросовестного бизнеса», — сообщил Иван Белых.
Региональный перечень ежегодно расширяется. Изначально в него вошли крупные объекты из городов Алтайского края. В 2018 году список стал активно пополняться за счет зданий в районных центрах. Сейчас в перечне более 4,5 тыс. объектов.
Важный момент: у властей в регионах есть возможность снижать налоговую ставку в зависимости от площади коммерческих помещений, периода оформления права собственности, вида деятельности, для которого используются площади и др.
Но в Алтайском крае таких льгот и «оговорок» нет: ставка 2% установлена для всех объектов, подпадающих под действие ст. 378.2 Налогового кодекса. Можно допустить, что в дотационном субъекте РФ это делается в связи с необходимостью максимального сбора сумм по налогу на имущество.
В минфине региона позицию ведомства по этому вопросу не прокомментировали.
Недвижимость.
Суммы налога на имущество организаций и физических лиц в Алтайском крае по годам (млн рублей)
- 2016 — 419,8
- 2017 — 424,8
- 2018 — 486,9
Повод задуматься
По словам руководителя оценочной компании «Бизнес-Эксперт» и председателя регионального отделения «ОПОРЫ России» Евгения Госькова, по состоянию на конец января в Алтайском краевом суде еще не было исков, связанных с новой кадастровой оценкой, результаты которой начали действовать в 2020 году. В основном оспариваются результаты оценивания предыдущих лет.
Евгений Госьков говорит, что в итоге примерно 15% собственников уже удалось снизить кадастровую стоимость объекта и, соответственно, сумму по имущественному налогу — путем обращения в специальную комиссию при региональном управлении Росреестра или в краевой суд.
До 2020 года довольно актуальным был еще один путь к уменьшению платежа — единое здание документально переоформлялось в несколько помещений. Сейчас, говорит Госьков, когда кадастровая стоимость определяется специально созданным бюджетным учреждением, экономического смысла в этом нет.
Недвижимость.
Алексей Середин
По мнению эксперта, создание и расширение краевого кадастрового перечня — это повод для собственников коммерческой недвижимости обратить внимание на то, чем они, согласно данным регистрирующих органов, на самом деле владеют.
«Один из примеров. В райцентре у местного предпринимателя магазин, вплотную к нему склад и шиномонтажная мастерская. Общая площадь этого комплекса около 900 „квадратов“. Но в кадастровом паспорте он значится как торговый объект и, к большому сожалению собственника, был включен в краевой перечень», — рассказал руководитель компании «Бизнес-Эксперт».
Статистика по рассмотрению в судах РФ исков об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной
|
Год
|
Количество исков, принятых к рассмотрению (тыс.)
|
Их доля в общем количестве поданных «кадастровых» исков (%)
|
Количество объектов, по которым подавались иски
|
Количество судебных решений, вынесенных в среднем ежедневно
|
|
2019
|
22,0
|
98
|
24 218
|
89,0
|
|
2018
|
15,4
|
96
|
18 983
|
62,3
|
|
2017
|
14,8
|
93
|
Нет данных
|
Нет данных
|
Недвижимость. Строительство.
Анна Зайкова, altapress.ru
Шесть возможных шагов
Собственники, которые уже прошли процедуру снижения размера кадастровой стоимости, подтвердят: прежде чем сделать первый шаг, нужно сопоставить предстоящие расходы с размером возможной экономии.
Предстоящие расходы в этом случае — оплата работы оценочной компании и представителя в суде. Возможная выгода — некоторое (пока еще неизвестное) снижение суммы налога на имущество. В общем, выбирайте.
В дальнейшем наиболее полный вариант развития событий может выглядеть так:
- Собственник обращается к экспертам для составления отчета о рыночной стоимости объекта капитального строительства. Затем — в краевую комиссию, которая занимается рассмотрением таких спорных ситуаций.
- Комиссия отвечает отказом.
- Собственник обращается с исковым заявлением в Алтайский краевой суд, предоставляя ранее полученный отчет об оценке.
- По решению суда назначается судебная экспертиза (по сути, еще одна оценка стоимости имущества).
- Суд принимает решение — в большинстве случаев кадастровая стоимость объекта устанавливается на уровне рыночной.
- Происходит перерасчет суммы налога на имущество.
Некоторые региональные ставки налога на имущество, налоговая база по которому определяется как кадастровая стоимость
|
Регион
|
Ставка (%)
|
Категория плательщика или имущества
|
|
Алтайский край
|
2,0
|
Деловые центры и ТЦ, помещения в них, а также нежилые помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания
|
|
Республика Алтай
|
1,5
|
Деловые центры и ТЦ, помещения в них, а также нежилые помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания, права собственности (хозяйственного ведения) на которые возникли до 1 января 2018 года
|
|
Кемеровская область
|
2,0
|
Деловые центры и ТЦ площадью более 1 тыс. кв. метров, а также помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания площадью свыше 250 кв. метров
|
|
Новосибирская область
|
2,0
|
Деловые центры и ТЦ площадью более 3 тыс. кв. метров, а также помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания в отдельно стоящих зданиях общей площадью свыше 3 тыс. кв. метров
|
|
Омская область
|
0,5
|
Нежилые площади для размещения административно-управленческого персонала предприятий в сфере обрабатывающих производств
|
|
|
1,5
|
Деловые центры и ТЦ, помещения в них, а также нежилые помещения под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания
|
|
Республика Тыва
|
1,0
|
Деловые центры и ТЦ общей площадью свыше 1 тыс. кв. метров, а также нежилые помещения (общей площадью более 1 тыс. кв. метров) под офисы, объекты торговли, общепита и бытового обслуживания
|
|
Томская область
|
0,5
|
Организации потребительской кооперации
|
|
Республика Хакасия
|
1,5
|
Деловые центры и ТЦ общей площадью от 2 тыс. до 6 тыс. кв. метров и помещения в них
|
|
Челябинская область
|
1,5
|
Деловые центры и ТЦ площадью 1,5 тыс. квадратных метров и более и помещения в них площадью 2 тыс. кв. метров и более
|
|
|
2,0
|
Недвижимое имущество иностранных организаций
|
|
Республика Крым
|
1,0
|
Российские и иностранные организации, имеющие на балансе недвижимость, включенную в «кадастровый перечень»
|
